By -迈娘

本期【房产会客厅】,特别邀请到中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任——宋丁,对话三十年地产老炮老王,深度解剖深圳“二次房改”,精彩观点不断,精华部分请看视频。

Q:二次房改可不可以理解为分配方式的一种改变,算是倒退吗?

A:不能说是倒退,二次房改相当于双轨制,因为前两次都叫单轨制,第一次单轨就是政府包办一切福利房,第二次就是第一次房改之后那个阶段,可以说完全由市场包办,这两种模式各有各的好处,但仍然失之偏颇。

现在进入到二次房改,就是把这两次各自优势综合起来,比如说像深圳“六四开”,政府做到60%的保障性住房,借鉴香港、新加坡包括欧洲的一些模式,保持社会平衡。如果60%的保障性住房能够真正实施的话,我认为将来限购限贷限价什么统统会取消。

Q:纵观新加坡、香港的模式,深圳二次房改的有什么不同?

A:香港现在差不多五五开的模式,新加坡是二八开,只有15%左右的商品房,香港和新加坡不一样,像新加坡保障性住房首先由政府给到个人手里,经过一段时间通过政策慢慢转化为个人住房,这样既能够用政府管控的方式体现社会均衡,同时又满足了自主拥有产权的期盼。

我想我们现在这个政策设计里面,人才房也好,安居商品房也好,它设置一个年限,10到15年封闭式持有,之后可能通过补交一个差价以后进入市场,这一点是对新加坡模式的一个借鉴。

香港的政策好像是全封闭的,就像一个孵化器,你可以一直租住下去,也可以退出来把房子还给政府,去买商品房,深圳二次房改的模式比香港复杂,因为我们多了人才住房和安居房两个类别,从制度设计的角度来讲,我认为是基于中国的国情和现实。

Q:170万套房子这么大的体量,政府有那么多资金和土地吗?

A:按照以往这么多年来的土地供应和物业供应的情况,坦白来讲,肯定是不够的,比如今年我要供应7万套,可能只有3万到4万套,基本上这么多年来,我们的商品房供应每年就是5万套左右的水平。

深圳这个城市的土地资源太紧张,只能通过旧改,城市更新腾挪一部分,再就是棚改,针对一部分保障性住房。最后是填海,这个进度会很慢。

这个政策里面有一个重大的变化,就是商品房+保障性住房+廉租房,它里面规定持有土地和持有自由物业的事业单位、金融机构和社会组织三类。 政府允许你在政府审批的合理合法的框架内,在内部根据授权来做保障性住房,从某种意义上讲,它对于社会是不公平的。

Q:如果政府能够兑现这么大的体量,未来房价会有影响吗?

A:如果我们政府真能每年兑现10万套的话,市场的需求在这20多年里的缺口依然很大,这个补课的动作恐怕不是3年、5年就能补完的,起码得几十年。

深圳房价上涨的动能还是很强的,如果出现阶段性的下跌也是特殊政策引起的,比如“三价合一”,但这不代表趋势,大趋势来讲深圳短期内市场缺口太大,想要化解住房矛盾,起码未来还有二三十年的路要走。

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